Location immobilière : statut et régime fiscal
La location nue
Les revenus devront être déclarés sous le régime des revenus fonciers.
Les bénéfices obtenus avec la location seront comptabilisés avec le salaire, c’est-à-dire comptabilisés dans la déclaration de revenus.
Deux choix fiscaux :
1- Le micro foncier : Ce régime s’applique si les revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 € (charges non comprises). En optant pour ce régime simplifié, abattement forfaitaire de 30 % sur les montant déclarés, ce qui signifie être taxé sur 70% des loyers. L’abattement de 30% est exclusif, c’est-à-dire que l’on ne peut rien déduire d’autre.
Pour y adhérer, il suffit d’inscrire dans la déclaration 2042 en ligne 4BE le montant total des loyers encaissés. C’est le Fisc qui fera l’abattement
2- Le régime du réel : Obligatoire si les revenus fonciers dépassent 15 000 € - Optionnel si les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €
En optant pour ce régime, il sera irrévocable pendant 3 ans
Ce régime permet de déduire des loyers annuels certaines charges
Retrouvez la liste des charges déductibles sur
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1991
Contrairement au régime micro foncier, l’opération loyers moins les charges peut entraîner un bénéfice ou un déficit foncier.
Ce régime est intéressant lorsque les charges de l’année et celles des 2 années à venir, sont plus élevées que l’abattement de 30 %
La déclaration des revenus fonciers d’effectue en remplissant la déclaration 2044 (annexe de la 2042) et le résultat est à reporter dans la déclaration 2042 ligne 4BA
La location meublée
Choisir la location meublée permet de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse. On relève dans ce cas des BIC (Bénéfices Induatriels et Commarciaux) et non des revenus fonciers.
Le propriétaire est alors assimilé à une entreprise et sera soumis à des obligations comptables.
Deux statuts possibles :
1 – LMNP (Loueur Meublé Non professionnel) = total des recettes locatives ne doit pas dépasser 23 000 € ou dépasser les autres revenus d’activité du foyer fiscal.
2 – LMP (Loueur meublé professionnel) = Total recette locatives supérieures à 23 000 € ou dépassent les autres revenus du foyer fiscal.
Deux choix fiscaux :
1- Le micro BIC : Ce régime donne droit à un abattement forfaitaire de 50% - Cette fiscalité s’applique si le montant des loyers annuels perçus (charges comprises) ne dépassent pas 77 700 €
Le propriétaire est tenu de tenir un livre des recettes mais aussi des achats
La déclaration est à faire dans la déclaration de revenus dans la rubrique revenus industriels et commerciaux
2- Le régime réel : Ce régime permet de déduire les charges comme les frais d’entretien ou de réparation, les impôts locaux, les frais de gestion et d’assurance etc…Mais l’avantage numéro 1 de ce régime reste l’amortissement de l’immobilier (en effet le bien sera amorti comptablement sur un nombre d’année fixe, généralement 30 ans)
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Céline DEVOS
Agent Immobilier
Audruicq et alentours
Publié le 07/11/2023 par
Céline DEVOS
Lorsque l’on souhaite investir dans un bien immobilier, la première question importante à se poser est : Quel sera le statut, le régime fiscal le plus avantageux sous lequel réaliser l’investissement ?